Hướng dẫn quy định xây nhà trên đất thổ cư

Trước khi xây dựng nhà ở, chủ nhà cần tìm hiểu về các vấn đề liên quan đến pháp luật để đảm bảo quá trình xây dựng không bị ảnh hưởng hay bị xử phạt do làm trái quy định. Trong đó, các quy định xây nhà trên đất thổ cư là một trong những nội dung được nhiều người tìm hiểu nhất. Trong bài viết dưới đây, cùng Minh Long tìm hiểu đất thổ cư là gì và những quy định khi xây nhà trên loại đất này nhé.

1. Thế nào là đất thổ cư?

Đất thổ cư là cách gọi của người dân được dùng để chỉ đất ở nói chung. Còn theo Luật Đất đai 2013 thì đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được Nhà nước công nhận thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ).

Đất thổ cư gồm các nhóm đất sau: đất xây dựng nhà ở, đất vườn, đất ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ được công nhận thuộc loại hình đất ở. Theo khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do cá nhân, hộ gia đình sử dụng là loại đất được sử dụng ổn định và lâu dài. Tức là không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải sử dụng vĩnh viễn.

2. Có được xây nhà trên đất thổ cư hay không?

Mục đích sử dụng của đất thổ cư là để xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác nhằm phục vụ đời sống của người sử dụng đất theo quy định xây nhà trên đất thổ cư. Hiện nay, pháp luật Việt Nam chia đất thổ cư thành 02 loại chính đất thổ cư đô thị (ODT) và đất thổ cư nông thôn (ONT).

Theo quy định, người dân có được phép xây nhà trên đất thổ cư nhằm phục vụ nhu cầu đời sống và sinh hoạt. Tuy nhiên, người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ thông tin giấy tờ đất đai xem mục đích có phải là đất ở hay không mới có quyền xây nhà cùng các công trình phụ trợ khác.

Trong trường hợp đất thổ cư đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì người sử dụng đất không được xây nhà ở hay công trình. Nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình cũ thì phải được cơ quan có thẩm quyền đồng ý.

Căn cứ theo Điều 6 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc sử dụng đất, dưới đây là quy định xây nhà trên đất thổ cư mới nhất:

– Sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng và đúng mục đích sử dụng đất;

– Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của những người sử dụng đất xung quanh;

– Người sử dụng thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.

Như vậy, quy định xây nhà trên đất thổ cư cần phải có giấy phép xây dựng. Tùy thuộc vào từng công trình, địa phương thì đất phải được sử dụng đúng mục đích, không làm ảnh hưởng tới môi trường và lợi ích chính đáng của những người xung quanh. Đặc biệt, chủ nhà phải thực hiện quyền và nghĩa vụ trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.

Đất thổ cư chỉ là điều kiện cần để xây dựng nhà ở hoặc công trình khác. Đối với nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, các quy định về giấy phép xây dựng phải phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương và được UBND huyện quy định cụ thể các địa điểm dân cư tập trung.

Lưu ý: Giấy phép xây dựng phải phù hợp với quy hoạch, giới hạn xây dựng và phải do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hồ sơ bản vẽ thiết kế được cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện.

3. Tìm hiểu quy định xây nhà trên đất thổ cư

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013, quy định xây nhà trên đất thổ cư về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:

– Sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới thửa đất và đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất, chiều cao trên không;

– Bảo vệ công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, theo quy định trên thì người sử dụng đất có trách nhiệm sử dụng đất đúng với mục đích theo quy định. Nếu là đất nông nghiệp chưa được phê duyệt lên đất thổ cư thì không được phép xây dựng nhà ở hay công trình. Chú ý, xây nhà trên đất không cư được xem là hành vi vi phạm pháp luật.

4. Xây nhà sai vị trí đất thổ cư có bị xử lý vi phạm hành chính không?

Trường hợp xây nhà trên diện tích đất gồm cả đất được sử dụng với mục đích ở và với mục đích không phải để ở thì người sử dụng đất chỉ được xây dựng trong phạm vi diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận.

Do vậy, nếu cá nhân, hộ gia đình xây nhà sai vị trí đất thổ cư sẽ vi phạm nguyên tắc sử dụng đất và bị xử phạt hành chính. Theo Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, việc xây nhà sai vị trí đất thổ cư là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất:

5. Những lưu ý khi mua nhà trên đất thổ cư

Nếu bạn đang muốn mua đất để xây dựng nhà ở hay mua nhà đã hoàn thiện thì đều cần phải chú ý đến một số vấn đề dưới đây để tránh gặp phải những vướng mắc trong quá trình sử dụng công trình:

– Mua/Sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

Sổ đỏ là giấy tờ có tính pháp lý cao và đảm bảo quyền sử dụng cho chủ sở hữu. Bạn nên xem xét kỹ lưỡng về chất lượng sổ đỏ (là thật hay giả) để tránh những sai lầm không đáng có. Nhiều trường hợp lợi dụng sự thiếu hiểu biết và vội vàng trong quá trình mua bán mà đã làm giả sổ đỏ đến bán đất, bán nhà cho nhiều người.

– Thông tin đất phải rõ ràng, minh bạch

Ngoài việc kiểm tra sổ đỏ khi mua đất, bạn nên tìm hiểu xem thửa đất có nằm vào diện giải tỏa, quy hoạch hay có vấn đề tranh chấp nào không. Đồng thời, đảm bảo tính pháp lý của thửa đất là rõ ràng và minh bạch.

– Cảnh giác khi mua đất/nhà với giấy mua bán đất viết tay

Bạn nên kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ mua bán viết bằng tay có hợp pháp và có hiệu lực chuyển đổi về mặt pháp luật hay không. 

Một số trường hợp thửa đất cần bán thuộc sở hữu của vợ và chồng nhưng trong giấy mua bán viết tay chỉ có 01 người ký, dẫn đến không ít trường hợp mất tiền do đối tượng còn lại “lật mặt” không đồng ý bán đất/nhà.

Bạn cần xem xét kỹ càng các điều khoản và nghĩa vụ của các bên trong quá trình mua bán, có đúng theo quy định xây nhà trên đất thổ cư hay không trước khi ký kết. Điều quan trọng là chữ kỹ của 2 bên mua bán phải có hiệu lực.

Trên đây là toàn bộ nội dung tìm hiểu về hướng dẫn quy định xây nhà trên đất thổ cư. Hy vọng với các nội dung ở trên sẽ giúp các chủ nhà nắm rõ quy định khi xây nhà nhé.